Декларируемая до 2008 года стоимость земельных участков Подмосковья и Ленобласти была значительно завышена. Многие известные компании покупали по достаточно низкой цене крупные земельные массивы, затем при помощи PR поднимали их стоимость и таким образом в несколько раз увеличивали капитализацию своих компаний. Реальная же цена рыночных сделок была существенно ниже. События конца 2008 года полностью подтвердили это. Капитализация многих крупных девелоперских компаний уменьшилась более чем в десять раз.
Следствием событий на финансовых рынках мира и России явилась нехватка финансовых ресурсов и затруднения в получении кредитов. Нехватка денег в свою очередь привела с одной стороны к падению спроса на землю, а с другой стороны вынуждает крупных землевладельцев, работавших на кредитных деньгах, продавать часть активов. Поэтому основной тенденцией на оптовом рынке земельных участков Подмосковья и Ленобласти в настоящее время является тенденция снижения цены предложения и падения спроса.
С сентября 2008 по январь 2009 года цена предложения на крупные земельные участки Подмосковья и Ленобласти уменьшилась на 30-50%. Причем даже те компании, которые декларировали повышение цены предложения на свои земли с начала 2009 года, в действительности опустили цены еще на 25-30%.
Кроме того, многие крупные игроки на земельном рынке осуществили изменение категории и вида разрешенного использования части своих земельных участков. При этом кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может многократно превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно также увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков. Финансирование развития проектов стало рискованным, и перед ними встал вопрос - платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с дисконтом.
Наиболее сильно подешевели те земли, которые были более переоценены до 2008 года. В первую очередь это касается отдаленных от столиц участков.
Но в то же время, если хозяева участков испытывают финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки,
находящиеся в пределах 10-20 километровой зоны от МКАД и КАД соответственно. Так в 10 километровой зоне МКАД появляются предложения участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства по цене от 5-7 тыс. долларов за сотку.
Тенденция падения цены на землю сохранится до момента экономической стабилизации или, по крайней мере, до точки перегиба, когда основные рыночные показатели уверенно пойдут вверх.
В сложившейся ситуации, когда спрос на большие (от нескольких гектаров) участки упал почти до нуля, и их владельцы не могут найти покупателя даже по демпинговой цене со скидкой в 50% и более, ряд крупных землевладельцев осуществляет межевание своих участков с целью дальнейшей продажи. Для этого берутся участки площадью 25-50 га, имеющие соответствующий вид разрешенного использования (для ИЖС или для дачного строительства) и межуются в соответствии с утвержденным проектом планировки на мелкие участки средней площадью 10-20 соток.
В дальнейшем владельцы планируют выставить эти участки на розничный рынок (просто как земельные участки или участки с подведенными коммуникациями), не без оснований надеясь, что такой продукт найдет своего покупателя.
В ближайшее время на рынке ожидается появление 4-5 подобных проектов, а к лету их количество увеличится в несколько раз.
Так как в настоящее время предложений такого продукта (земельный участок площадью 10-20 соток на территории с утвержденным проектом планировки, с подведенными дорогами и коммуникациями) на рынке практически нет, ожидается, что первые подобные предложения будут достаточно востребованы.
По мере увеличения предложения спрос будет падать, и покупатель будет выбирать лучшие по совокупности показателей (расположение, видовые характеристики, подъезд, планировка территории, качество дорог и коммуникаций, адекватная цена) предложения на рынке.
