РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАЗВИТИЮ ПРОЕКТОВ В ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
1. Договаривайтесь прежде с равными
Инвесторы сегодня играют в рулетку, пытаются предугадывать, когда и в какой последовательности в том или ином районе будут появляться необходимые объекты инфраструктуры. Шансы угадать точно невелики. В результате на карте города появляются крупные объекты, построенные буквально в чистом поле. Планы жилищного строительства не согласуются с планами города по созданию социальной, инженерной и, наконец, дорожной инфраструктуры.
Чтобы избежать негативного сценария, девелоперам следует договариваться не только с городом, но и друг с другом по месту развития проектов. (Девелоперами после 2000 года стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки.)
2. Выверяйте планы по развитию инфраструктуры
По общему мнению задача состоит в том, чтобы разделить город на несколько зон развития и для каждой из них разработать комплексную стратегию. Генплан в его нынешнем виде не может выполнять функцию такой стратегии, поскольку не дает представления о стратегических приоритетах города. Есть генеральный план развития города, есть план развития инфраструктуры, но нет даже приблизительной ясности относительно сроков реализации этих планов.
Сосредотачивайте усилия на решении первоочередных коммуникаций. Все девелоперы заинтересованы в решении вопросов развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, в том, чтобы были предсказуемые планы ее развития. Естественно, объем бюджетных денег, которые могут направляться на развитие инфраструктуры, ограничен, и ресурсы нужно концентрировать на решении наиболее приоритетных для территорий вопросов. Очевидно, что невозможно возлагать на бизнес все бремя финансирования инфраструктуры. Но возможно отслеживать и корректировать общие с городом интересы.
3. Станьте теми переменами, которые хотите увидеть
До сих пор девелоперы требовали стратегию от городской власти, однако, органы власти вряд ли самостоятельно сформируют стратегию, которая учтет интересы и планы инициаторов частных проектов — никто не обязан догадываться, в чем заключается чужой интерес, и тем более его отстаивать.
Во-вторых, скорее всего под стратегию, спущенную сверху, придется корректировать уже запущенные проекты, что чревато финансовыми потерями. Учитывая эти обстоятельства, девелоперам целесообразно разработать свое видение развития территории и уже на этой базе вести диалог с городской властью.
В-третьих, вести такой диалог уместно от лица объединенных инициаторов проекта, а не от имени каждого проекта по отдельности.
4. Вписанные в ландшафт и инфраструктуру проекты выгодны Целесообразно договориться о добровольных ограничениях. Например, не вводить крупные жилые комплексы, пока на территории не появятся объекты социальной и дорожной инфраструктуры. Аргумент в пользу такого подхода заключается в том, что самоограничение всегда менее болезненно, чем запреты, спускаемые сверху. Девелоперам, работающим на одной территории, нужно совместно оценивать будущую нагрузку на ее инфраструктуру. Это позволит обращаться к властям с коллективными предложениями о том, в каком объеме и в какие сроки понадобятся дороги и новые линии общественного транспорта.
5. Узнавайте о планах соседей по проектам
Девелопер зачастую не в курсе, что строят на соседнем участке, в результате мы получаем явный перекос функций, от которого страдают все. Совместно планируя функции территории, инвесторы могут обеспечить более высокое качество городской среды и, как следствие, большую эффективность своих проектов. Если вам затруднительно собрать такую информацию самостоятельно, то обратитесь в консалтинговую фирму, специфика деятельности которых связана со сбором такой информации.
Если конкурентов начинать воспринимать как новые возможности, то они перестают быть конкурентами в силу своевременной корректировки планов. Это иногда позволяет не только не ослабить свои «секретные» позиции, но и создать объединенные комплексы по примеру Икея-Ашан, Карусель-Леруа мерлен, Лента-К-раута. Аналогично могут быть взаимоувязаны планы по жилой застройке проектами различного класса жилья.
6. Привлекайте заимствованные ресурсы
Сосредотачивая усилия на лучшем для вас виде деятельности, привлекайте лучших специалистов в смежных областях. Показателен в этом плане опыт "Стройинком-К" , представляющей в России интересы израильского диамантера Льва Леваева. К работе над торгово-развлекательным комплексом в центральном ядре ММДЦ Сити она привлекла израильское архитектурное бюро (Moshe Zur Architects), компанию, управляющую строительством ("Mace Ltd."), специалистов в области инженерии (английская компания "Arup Associates"), консультантов в области маркетинга и функционального зонирования торговых пространств (немецкая компания "Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG"), а также генерального подрядчика (компания "Дения Сибус").
В беседе с корреспондентом "Интерфакса" генеральный директор "Стойинком-К" Александр Халдей признал, что по мере продвижения работ к реализации проекта планируется привлечь еще до 30 различных организаций.
7. Ищите клиента уже на начальной стадии проекта
Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. Фиксированная ставка не устраивает участников рынка, прежде всего строительные компании, привыкших к более высоким доходам.
При speculative development и собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).
Так выглядит классическая схема смешанного финансирования. Возможно также нахождение крупного клиента, который возьмет значительную часть инвестиций на себя уже на начальной стадии проекта.
Pre-marketing по поиску потенциальных покупателей будущего строения, целесообразно заказать у консалтингового агентства, что обеспечит возможность корректно составить схему финансирования, особенно когда привлекаются заемные деньги.
А со стадии согласованного предварительного проекта уже можно заключать договора на будущую аренду или продажу.
Пример: девелоперская компания ST Group, летом 2005 года ST Group заключила соглашение Metro Group AG, согласно которому немцам будет принадлежать часть площадей в торгово-развлекательном комплексе, который российская компания собирается построить на участке в юго-западном округе столицы, известно, что площади нужны Metro под размещение гипермаркета Real.
8. Ориентироваться на текущий спрос - значит опаздывать
Трудности начинаются уже на подготовительной стадии, когда девелопер должен заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где он собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления - тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи.
Наш рынок недвижимости не настолько предсказуем, как западный, и совсем непрозрачен. Сложно найти информацию по конъюнктуре рынка, чтобы знать, с кем ты конкурируешь. О тенденциях можно судить лишь на основе неофициальных данных и собственных заявлений его участников, которые, отмечает собеседник "Интерфакса", подчас далеки от реальности. В начале года компании заявляют о намерении к декабрю ввести в строй миллион кв. метров офисных площадей, но в конце года оказывается, что построено только полмиллиона. В российских условиях девелопер движется к цели в потемках и должен в значительной степени рассчитывать на собственное чутье.
9. Всегда ищите варианты, не попадайте под силу убеждения
Проекты на частной земле, трудно реализуемы только частной инициативой без поддержки государства. Добивайтесь того, чтобы планы по освоению значимых городских территорий дублировались решением городских властей. Вопросы энергетического освоения должны попадать в инвестиционные программы профильных сетевиков. Попытки переложить эти обязанности на плечи застройщиков приводят к удлинению сроков строительства.
Магия сетевиков подобна одной давнишней истории про цыпленка, который кричал, -«Небо падает!». Убежденность и непоколебимость, с которой представитель сетевой компании скажет о «крайнем» положении коммуникаций именно в вашем квартале, это не более, чем взгляд на проблему со стороны исполнителей, при этом всегда есть варианты инженерных решений и точек подключения, которые лежат на поверхности, но их придется поискать.
10. Предъявляйте реальные расчеты, договор - это не приговор
Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.
Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.
Экономическая составляющая взаимоотношений девелопера и города должна определяться, исходя из реальных показателей доходности, а не из абстрактных коэффициентов, когда затраты на обременения составляют до трети стоимости проекта. Это неумелая попытка чиновников заработать там, где должен зарабатывать бизнес. Напоминайте, при расчете инвестиционных условий, что налоги выгодней получать не с убытков, а с прибыли.
Для проектирование, исследований в области анализ наилучшего использования Свяжитесь с нами по тел. +7 921 906-0560
Подписывайтесь на Landport и включайте уведомления. Скоро выходит вебинар "Организация арт пространств", только для подписчиков
